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Registro de documento traz segurança jurídica
Seja para arquivar, dar publicidade, ter validade ou perpetuar as negociações, o registro de documentos oferece proteção jurídica e segurança aos condomínios
Problemas de convivência são comuns nos condomínios e para minimizá-los é importante que os direitos e obrigações de cada um sejam bem definidos, com normas em documentos registrados para que não haja dúvidas. A convenção do condomínio aliada ao regimento interno, por exemplo, pode ajudar a reduzir conflitos entre os moradores. E para que esses e outros documentos tenham a devida validade o registro em cartório deve ser observado.
Seja para arquivar, dar publicidade, ter validade ou perpetuar as negociações realizadas entre pessoas físicas ou jurídicas, o registro de títulos e documentos formaliza acordos e contratos, protegendo e garantido mais segurança aos envolvidos. No caso dos condomínios, há uma série de documentos que para ter validade devem ser registrados em cartório. A convenção, por exemplo, para ser oponível contra terceiros, deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
De acordo com o advogado Marconely da Cruz Alves, a princípio todo documento lícito é passível de registro, já que a finalidade é conceder publicidade ao ato praticado gerando efeitos para as partes e perante terceiros. “A recomendação é que sejam registrados todos os documentos de importância para o condomínio, ou seja, qualquer documento que contenha obrigações, como por exemplo, contratos com prestadores de serviços”, orienta o especialista.
📷Para ser oponível a terceiros, a convenção condominial deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis
Segundo o advogado, as relações jurídicas referentes à incorporação de imóveis são regidas pela Lei n.4591/1964. “A norma determina a obrigatoriedade de registro de uma minuta da Convenção do Condomínio, o que torna fundamental o registro desta por se tratar de documento indispensável para que seja autorizado ao incorporador promover a comercialização das unidades condominiais. Na entrega do condomínio aos proprietários, a minuta deverá ser submetida à votação pelos condôminos, ou seja, os condôminos podem elaborar uma nova convenção ou ratificar a minuta registrada pela construtora ou incorporadora”, explica o especialista.
De acordo com Marconely, segundo o artigo 32 da Lei n.451/1964 o registro da convenção é realizado no Cartório de Registro de Imóveis. Já a alteração da convenção condominial deve ser realizada por no mínimo 2/3 dos titulares das frações ideais conforme disciplina o artigo 1333 do Código Civil. “É importante ressaltar que a orientação jurídica na realização desses atos dá maior segurança aos procedimentos”, orienta.
Regimento interno – De acordo com o Código Civil a convenção do condomínio deve conter o regimento interno e devido à obrigatoriedade de registro da convenção entende-se que o regimento também deverá ser registrado para ser válido perante terceiros. A partir do momento da aprovação da convenção que porta o regimento interno este já se tornará obrigatório para os condôminos. É recomendável que as alterações efetuadas no documento sejam registradas.
Atas de assembleia – A lei não dispõe obrigatoriedade do registro em cartório. Porém, a prática tem se estabelecido como um costume que oferece maior segurança ao síndico e ao condomínio por dar publicidade ao ato. O registro de documentos dentre os quais se incluem as atas de assembleia condominiais é realizado em Cartórios de Títulos e Documentos, diferente da convenção condominial que é feita no Cartório de Registro de Imóveis.
O prazo para registro é de 20 dias contados da assinatura da Ata conforme artigo 130 da Lei de Registros Públicos. Além disso, o pedido de registro deve ser acompanhado da lista de presença de condôminos e do edital de convocação da assembleia e não há necessidade de reconhecimento de firma das assinaturas constante no instrumento.
Procurações para representação de condôminos – Esses documentos também são regidos pelo Código Civil, que considera válida a procuração desde que a pessoa que a conceda esteja com sua capacidade civil íntegra e conste expressamente a assinatura do outorgante. São requisitos da procuração segundo o Código Civil: a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos. Sobre a necessidade de firma reconhecida, o condomínio pode exigir esse ato.
Porém, para evitar processos recomenda-se que o Edital de Convocação faça menção dessa exigência ou que a convenção contenha cláusula nesse sentido.
EM TEMPOS DE COVID…
“Para a lavratura da ata da assembleia virtual, não há necessidade de assinatura física específica de cada membro. Tampouco há necessidade de os membros se valerem de uma assinatura eletrônica no âmbito do ICP-Brasil (Medida Provisória nº 2.200-2/2001). Entendemos que o administrador poderá declarar, na própria ata, os votos que foram dados, atestando que, após a sua lavratura, todos os associados consentiram com o seu teor. A ata, pois, será redigida unilateralmente pelo administrador atestando o que viu e ouviu na plataforma eleita. Se a plataforma utilizada detiver um chat, convém que o administrador anexe cópia das conversas de cada membro, o que servirá de prova. E nada impede que toda a assembleia seja gravada, o que constará na respectiva ata. Por fim, para o cadastro de cada membro, se o administrador tiver o número telefônico ou e-mail de cada um deles, ele poderá valer-se dessas vias para viabilizar a comunicação eletrônica. Se não tiver, o caso é de o administrador buscar entrar em contato com o membro pela via cabível para cadastrá-lo na plataforma virtual a ser utilizada.”
– Pablo Stolze – excerto