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O contrato de compra e venda é o registro formal onde as partes se comprometem entre si com relação a compra e venda de determinado imóvel. Este documento está disposto nos artigos 462 e 466 do Código Civil e traz segurança com relação aos trâmites da venda às duas partes envolvidas.
Para que o negócio jurídico seja válido, no entanto, o contrato deve atender a alguns requisitos previstos no artigo 104 do código civil: capacidade dos contratantes, forma prescrita ou não defesa em lei e objeto lícito, possível, economicamente apreciável, determinado ou determinável. Ainda há de se observar a legitimidade das partes e a manifestação de vontade sem vícios.
A falta de qualquer dos requisitos elencados acima gera um vício que pode levar à invalidade do negócio jurídico, tonando-o nulo ou anulável. Quando for nulo é como se nunca houvesse sua existência (juridicamente falando), pois o vício não pode ser sanado, não havendo prazo para sua arguição, sendo imprescritível. Quando for anulável, entende-se que juridicamente ele existiu, mas com vícios.
O contrato, portanto, deverá ter cláusulas claras e objetivas, evitando interpretações ambíguas, além dos seguintes requisitos:
Qualificação das partes, constando todos os dados pessoais dos vendedores e compradores (RG/ CPF, estado civil, nacionalidade, profissão e endereço completo);
Descrição do imóvel: recomenda-se que seja feita de maneira idêntica a que consta na matrícula do imóvel junto ao Registro de Imóveis, inclusive com número do registro e confrontações, além do número do cadastro municipal;
Data em que será realizada a escrituração;
Valor total do bem, forma e local de pagamento, indicando como e quando os vendedores vão receber, garantindo que o pagamento seja feito sempre como acordado e que isso fique registrado;
Índice e periodicidade de reajuste, valor de entrada, datas de vencimento das parcelas e multas para atraso;
Existência de financiamento;
Documentação referente aos vendedores, comprovando sua idoneidade e do imóvel, para verificar se está livre de ônus e nem arrolado em ações judiciais;
Dívidas: o contrato deve deixar claro que qualquer dívida contraída antes da entrega das chaves é de total responsabilidade dos vendedores;
Desocupação: caso o imóvel esteja ocupado, é necessário incluir cláusula que fixe a data em que o proprietário ou inquilino devem deixá-lo;
Cláusula penal: define as obrigações de cada parte caso alguma cláusula seja descumprida, e estipulará os valores a serem pagos, caso isso aconteça.
Cumprindo todos os requisitos e com a noção de que se trata de uma etapa preliminar no processo de compra e venda, o contrato será um fator a mais de segurança no processo de compra.
Porém, após todo esse procedimento, assinatura do contrato e pagamento dos valores avençados, caso o vendedor se recuse a celebrar a escritura definitiva, o comprador tem as seguintes opções: exigir que o vendedor faça a celebração do documento; ajuizar ação para que o juiz supra a vontade da parte inadimplente conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar ou considerar o presente negócio desfeito e exigir perdas e danos.”