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Por Cristina Castelan Minatto*

 

A matéria referente aos contratos agrários ocupa uma grande parte do Estatuto da Terra (Dec. 59.566/66), que disciplinou a lei 4.504/64, a qual trata do uso ou posse temporária da terra por terceiros, conforme art. 92. No direito pessoal o uso é sempre temporário. No direito real, em face do uso no arrendamento ou parceria, decorre do acordo e a posse é resultado da convenção.

O art. 92 do Estatuto  da Terra dispõe a aplicação das regras a posse ou uso temporário, desde que para atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural ou parceria. A finalidade é para fim agrícola, para pecuária, produção agro-industrial ou extrativa.

O contrato agrário decorre da vontade – que é objeto do contrato comum – somada à proibição de renúncia do não proprietário de direitos e vantagens não estabelecidas em leis ou regulamentos, além da proteção ao arrendatário. A contratação poderá ser escrita ou verbal. Há cláusulas obrigatórias que devem constar na forma escrita ou serem respeitadas na forma verbal. O arrendamento e a parceria rurais são atos de administração e, portanto, não necessitam da outorga uxória, pois não estão sujeitos às mesmas restrições impostas aos atos relativos ao domínio.

Na locação urbana, o aluguel é pago em dinheiro. Entretanto, no arrendamento rural a forma de pagamento pode ser em dinheiro ou no seu equivalente em produtos colhidos. Há na lei limitações, pois o preço do arrendamento, sob qualquer forma de pagamento, não poderá ser superior a quinze por cento do valor cadastral do imóvel. Se o arrendamento for parcial a um ou mais arrendatários, a soma não poderá exceder  a 30% do valor das terras.

Os alugueres do arrendamento e as percentagens nas parcerias poderão ser reajustados periodicamente, na proporção da elevação do valor da terra.

Os contratos escritos de arrendamento ou parceria deverão conter, entre outras indicações comuns aos contratos em geral, o tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou bens; identificação do imóvel e número do seu registro no Cadastro do INCRA; descrição da gleba; prazo e preço ou condições de partilha dos frutos; e cláusulas obrigatória previstas no Estatuto da Terra.

O contrato agrário, independente do valor e forma, poderá ser provado por testemunha, quando não o puder ser provado por escrito.

O arrendatário ou parceiro-outorgado fica sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante. Ele deve respeitar o contrato, queira ou não, independentemente de registro do mesmo no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, necessário, porém, para prova contra terceiros. A imposição de ônus real sobre o imóvel arrendado ou dado em parceria não interrompe a vigência do contrato.

Ao proprietário ou arrendador é vedado exigir do arrendatário ou do parceiro: prestação de serviço gratuito; exclusividade da venda da colheita; obrigatoriedade do beneficiamento da produção em seu estabelecimento; obrigatoriedade da aquisição de gêneros e utilidades em seus armazéns ou barracões; aceitação de pagamento em “ordens”, “vales” ou outras formas regionais substitutivas da moeda.

Arrendamento

O arrendamento é contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da lei.

São deveres do arrendador: entregar o imóvel rural na data estabelecida; garantir ao arrendatário o uso e gozo do imóvel arrendado durante todo o prazo do contrato; a fazer no imóvel, durante a vigência do contrato, as obras e reparos necessários; a pagar todo e qualquer encargo fiscal que recaia sobre o imóvel arrendado, salvo estipulação em contrário.

São deveres do arrendatário: a pagar pontualmente o preço; a usar o imóvel conforme o convencionado ou presumido; a levar ao conhecimento do arrendador qualquer ameaça ou ato de turbação ou esbulho; a fazer no imóvel as benfeitorias úteis e necessárias; a devolver o imóvel ao término do contrato tal como o recebeu.

O prazo deverá estar vinculado ao fim de determinada colheita ou, se indeterminado, no prazo minimo de 3 anos, mas também ultimando-se a colheita.

As partes podem estipular a renovação tácita do contrato de arrendamento desde que o arrendatário não manifeste o desejo de resolvê-lo dentro de certo prazo; ou desde que fique o arrendatário obrigado a manifestar, no prazo fixado no contrato, a vontade de continuar na ocupação do imóvel.

A prorrogação prevista na lei 4504 e seu regulamento não é automática, porque o arrendador precisa notificar o arrendatário seis meses antes do término do contrato. Mas, para tanto, é preciso que haja interesse de terceiros, porque a renovação somente se dá em igualdade de condições com eles.

Na ausência de propostas de terceiros não haverá notificação; portanto, o contrato se considera automaticamente renovado, salvo se o arrendatário, nos trinta dias após o término do contrato, manifestar sua desistência ou formular nova proposta. A renovação poderá se obstada na hipótese de retomada pelo arrendador para explorá-lo diretamente ou por intermédio de descendente seu.

Depois de arrendado o imóvel rural, perde o proprietário a liberdade de dispor dele como bem entender, inclusive de aliená-lo. É o direito de preempção ou preferência. Não é um direito real em favor do arrendatário, mas pessoal de eficácia real por força do Estatuto da Terra.

A lei dispõe que o proprietário deverá comunicar a venda do imóvel arrendado. A data do recebimento da comunicação deve ficar bem certa, porque daí começa o direito de preempção do arrendatário que caducará se não for exercido dentro de trinta dias.

Se o imóvel rural em venda estiver sendo explorado por mais de um arrendatário, o direito de preempção só poderá ser exercido para aquisição total da área.

A morte do arrendatário não é causa de extinção do contrato quando o arrendatário é o conjunto familiar e houver neste alguma pessoa capaz de prosseguir na sua execução.

O arrendatário pode fazer benfeitorias no imóvel arrendado, com ou sem consentimento do arrendador. As voluptuárias, entretanto, somente serão indenizadas se houver autorização contratual.

O contrato de subarrendamento somente se poderá dar quando houver consentimento expresso do arrendador.  A cessão do arrendamento depende de consentimento expresso, assim como o empréstimo. Neste, porém, a responsabilidade frente ao arrendador continua sendo do arrendatário.

Principais formas de extinção do contrato: pelo término do prazo contratual e do de sua renovação; pela retomada; pela aquisição da gleba arrendada pelo arrendatário; pelo distrato ou rescisão do contrato (rescisão por inobservância das normas do art. 13 do Regulamento: proibição de renúncia por parte dos arrendatários aos direitos ou vantagens estabelecidas em normas legais; observância dos prazos mínimos previstos, quais sejam – 3 anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e/ou pecuária de pequeno e médio porte ou em todos os casos de parceria; – de 5 anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e/ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal; – de sete anos, nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal); pela resolução ou extinção do direito do arrendador; por motivo de força maior, que impossibilite a execução do contrato; por sentença judicial irrecorrível; pela perda do uso do imóvel rural; pela desapropriação; por qualquer outra causa prevista em lei.

 

Parceria

Em regra, a parceria é uma espécie de sociedade de capital e indústria, o que equivale a dizer que um parceiro, denominado outorgante proprietário, entra com o capital consistente nas terras e instrumento de exploração, e o outro, denominado parceiro-outorgado, entra com o trabalho somente seu ou também de seus familiares que é, por assim dizer, sua mercadoria ou sua indústria.

Ocorre autonomia da vontade entre os contratantes no que tange à determinação do tempo contratual, à cessão total ou parcial do imóvel e de suas benfeitorias ou outros bens e a facilidades. O prazo mínimo de 3 anos quando a parceria for por prazo determinado.

Espécies de parceria: agrícola – produção vegetal, inclusive florestal; pecuária – para cria, recria, invernagem ou engorda de gado; agroindustrial – atividade de transformação de produtos agrícolas, pecuários ou florestais; extrativa – atividade extrativa de produto agrícola, animal ou vegetal (não há transformação; e, mista – quando abranger mais de uma modalidade das parcerias definidas acima.

O arrendatário pode avençar uma parceria sobre o imóvel arrendado se outra coisa não se dispuser no contrato de locação. O contrato de parceria não poderá exceder o prazo do contrato de arrendamento.

Aplicam-se à parceria as normas referentes ao arrendamento e as relativas à sociedade, no que couber. Do contrato deverão constar as formas de extinção ou rescisão; na ocorrência de força maior, da qual resulte a perda total do objeto do contrato, este se terá por rescindido.

O contrato, dentro da sistemática legal não pode ter duração inferior à exigida para a cultura que se vai iniciar; por isso, há prazos mínimos de duração.

Para renovações, há o direito de preferência em favor do parceiro-outorgado.

O parceiro-outorgante e o parceiro-outorgado poderão, a qualquer tempo, dispor livremente sobre a transformação do contrato de parceria no de arrendamento.

 

Registro

O contrato escrito de parceria ou de arrendamento é o meio mais seguro de garantir o que ficar convencionado em complementação às exigências legais. Pelo fato de terem regras rígidas, os contratantes, geralmente, dispensam a formalização escrita do negócio, ficando à mercê da prova testemunhal no caso de uma das partes não cumprir com o que pode ser livremente convencionado. Outra importância da formalização pela escrita é o fato de poder fazer prova da posse da terra e buscar subsídios fiscais ou mesmo financeiros para a atividade a que se propõe exercer sobre a terra. Um exemplo são os financiamentos bancários à produção. Não basta apresentar Cartas autorizatórias de uso da terra, conhecidas como Cartas de Anuência do Proprietário, uma vez que sobre o o negócio agrário pactuado entre os particulares, afere-se, além de garantia de disponibilidade da terra na forma da lei, o levantamento de impostos e taxas que recaem sobre a cessão de uso da terra, sobre o trabalhador que for utilizado na produção, assim como pode-se aferir as responsabilidades ambientais e a função social da terra. Ainda, a importância dessa formalização está no controle do capital empreendido e no capital auferido posteriormente, dando transparência às questões atuais trazidas à lume pela Lei de Lavagem de Capitais.

Entre as partes, o negócio verbalizado ou escrito é válido, para todos os efeitos. Entretanto, para surtir efeito contra terceiros, inclusive para comprovação da forma de uso da terra e responsabilidades acima elencadas, deve-se registrar o respectivo contrato agrário no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. A Carta de Anuência de Uso não substitui a contratação, eis que ela não detém a forma especial a que a lei reconhece para a validade da estipulação do negócio rural (Art. 13, Lei 4947/1966), pois a lei reconhece apenas os contratos de arrendamento ou parceria como contratos agrários válidos, tendo em vista a regulamentação estrita (art. 92, Lei 4504/1964).

(*) Cristina Castelan Minatto – Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais, Jurídicas e de Títulos e Documentos – Comarca de Içara/SC

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